土地の有効利用とは

家を建てようとお考えになっている方の中で、敷地が商業地域、近隣商業地域など容積率の高い地域であったり、ちょっと広めの敷地をお持ちであれば自宅兼集合住宅を、また自宅とは別に敷地をお持ちで、どのように利用しようかとお考えの方も安定した収益性を生む建築として集合住宅をお考えになるのも良い方法です。

　　　　

どのくらい相続対策になるか

相続対策を行うには次のことが最小限度必要になります。

1. 不動産の課税評価額を圧縮すること。
・土地の価値は更地で課税評価されないようにすること。
・建築を第三者に賃貸すれば、更に評価はおちる。（貸家建て付け地）
・建物の評価額は新築価格の60％以下になり、貸家は更に30％評価額が下がる。
2. マイナスの資産（借入金）を増やすこと。
・収益性が高く返済が確実な、堅固な賃貸マンションを建てるために、低金利で超長期返済の資金を借りる。

比較した結果

注①（固定資産税評価額）×（1－借家権割合）＝建物評価額
　　（9,000×0.6）×（1－0.3）＝3,780
注② 評価額×（1－借地権割合×借家権割合）＝土地評価額
5,000×（1－0.5×0.3）＝4,250
注③（登記時課税評価額－減価償却）×（1－借家権割合）＝建物評価額
　　（9,000×0.6－1,389）×（1－0.3）＝2,807

したがって課税評価額が更地の場合は5,000万円で、集合住宅を建設した場合に３年後では
－1,995万円になり、節税になる課税評価額は6,995万円になる。
※ 集合住宅を建築し,賃貸住宅経営を行うことにより借入金を起こし、土地利用形態を貸家建て付け地にして土地の評価額を下げる事により大きな節税を計り、公的な低利固定で長期資金を利用し安定収益を得る。

　　　　　　　　

安普請のアパートにならない為に

集合住宅の建設を考えるとき、収益性・入居の安定性というのはたいへん重要なことです。目先の収益のことにこだわって、できるだけ初期投資を少なくして、高い家賃がとれるような『すぐできる、ローコストの集合住宅』を考えがちですが、しかしどんなに効率が良くてもこの状況が長く続かなくては困ります。集合住宅の建設は長期安定収益事業で、時間が経過しても時代のなかで生き延びられる息の長い物件を造っていくことが大切です。　　　　

　　　　　　　　　　　　　　　

誰の需要に答えるのかを明確にする

消費者ニーズが多様化した現在、不特定多数をターゲットとしたマンションを造るのではなく、こんな生活をして、こんな余暇を楽しみ、こんなことを大切にしている人、というように入居者の人物像を明確に思い浮かべ、その人の需要に答える造り方のマンションにしていく。ライフスタイルが多様化した現在、誰でもが住めるマンションではなく、ターゲットとした人たちが満足する住宅を造って行く。

　　　　　　　　

息の長い物件

収益性を良くしたいというオーナーさんの考えと、できる限り安い家賃で自分の望む家を借りたいという入居者の考え方は相反することのように思います。しかし新しい時だけでなく,いつまでも｢あのマンションに住みたい｣という入居者があらわれるような集合住宅をつくることが息の長い物件になり、ストック住宅として残っていくことが大切です。

　　　　　　　　　　　

デザイナーズマンションとは

いままでのマンションは収益性やローコストが最重要課題でありましたが、最近はデザインの良さも付加価値の一つとして入居者自身のライフスタイルにあった個性的なデザインされたマンションの需要が20～30代の人たちに多くなり、なかなか空室にならないということで、オーナーさんにとっての経営の安定性と入居者にとって希望する住宅であるということで注目されている。

　　　　　　　　　　　

重要なのはコストバランス

各々の地域・立地条件により家賃の相場というものがあり、消費者ニーズにより家賃設定を決め、建設費はその家賃とのバランスでコストコントロールしなければなりません。重要なことは計画全体のなかで、コストバランスを考え新しい時ばかりではなく時間がたってもいつまでも住みたいと思う入居者があらわれるような息の長い計画をすることです。

　　　　　　　　

事業収支計画書の作成

土地の有効活用方法の事業性を、あらゆるデーターに基づいて検討した「事業収支計画書」を作成し、お客様に提案します。この事業収支計画書を作成することにより、計画案の事業性を具体的な数字を例として見ることができ、お客さまに計画案の善し悪しをわかりやすく理解していただくことができます。